房屋抵押担保银行贷款，房产证未办理下来，银行可否实现抵押权?房屋抵押贷款担保的同时又有第三人做担保，房产证未办理，是否追究第三人的担保责任?
本案中，债务人被告林某在贷款购房后一直未办理房屋产权登记，未取得房产证，在法律上其房产所有权欠缺法律保障，进而可能影响债权人抵押权的实现，故而债权人某银行不服一审判决，以该事实为理由提出上诉，主张抵押担保未生效，要求保证人房地产公司承担连带贵任。
很明显、在人的保证与物的担保同时并存，而物的担保又是债务人提供的情况下，物的担保如果无效，则债权人即可直接对保证人主张其担保债务的全部连带责任。
本案当事人三方签订了一份购房借款合同，由银行借款给购房人林某，由房地产开发商房地产公司为借款人林某提供保证，并由购房人与银行另行签订房屋抵押合同，而该两合同签订时，购房人并未取得房产证。类似于预售房屋抵押贷款这种按揭贷款的方式，即买方在支付首期房款后，由贷款银行代买方向卖方支付余款，买方将所购房产抵押给贷款银行，并由作为卖方的房地产开发商为买方向贷款银行提供连带保证责任。
但借款购房和担保关系与典型的按揭不同，他们并没有对售房合同或抵押贷款合同办理抵押登记，而是卖方仅对买方就其购房向银行借款提供还款连带责任保证，买方另行与银行签订住房抵押合同，作为其还款的物权担保，而且该抵押合同还办理了抵押登记。办理抵押登记时及至诉讼结束，买方一直未办理产权登记。
律师意见
如何从法律角度解释上述行为呢?从预告登记理论可以进行解释。所谓预告登记，是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件尚未成就时，或者权利取得人只对未来取得的物权具有请求权时，法律为保护其请求权而要求办理的一种登记。在本案中，三方当事人都清楚在签订合同及其以后相当一段时间里，买方还不可能通过办理过户登记取得产权证，即当事人所期待的不动产物权变动尚待时日，法律上所承认的完整意义的物权抵押的条件尚未成就，当事人通过先行办理住房抵押合同登记的办法，使其能发生与真正的物权抵押的同样的效力，从而可以达到既保全抵押权的目的，又可以排斤第三人取得就该物权优先受偿的顺位的目的，与预告登记的法律意又是一致的，只是在内容和形式上有所不同而己。从这个意义上讲，无论出于什么原因，买方(抵押人)未办理产权过户手续取得产权证，仅意味着真正的物权抵押的条件尚未成就，贷款银行(抵押权人)有权继续督促抵押人，甚至可以通过行使代位权的方式，代位抵押人去办理产权过户手续，于登记的抵押合同的效力没有关系。
反馈
内容有误 未解决问题 法条过时 内容过时 排版错乱 其他错误更多贷款逾期热门文章
如何区别会员卡充值与非法集资
金融证券2018/6/10 11:15:00更新在现实社会中，随着市场竞争激烈，很多商家推出各种优惠促销手段，其中就包括会员卡充值。有而有些商家将充值卡发放完毕后，就选择跑路，其行为构成非法集资，那么，会员卡...
怎样追回民间非法集资,法律依据是什么
金融证券2018/6/5 15:53:00更新在平常的投资活动中，一定要防范非法集资风险，那么怎样追回民间非法集资,法律依据是什么，关于非法集资的钱怎样要回来的法律规定有哪些呢?下面，小编整理了关于非...
非法集资司法解释原文是什么
金融证券2018/6/2 16:57:00更新随着我国经济的不断发展，在我国允许正常合法的资本循环存在，但非法集资是一种庞氏骗局，是公开的犯罪行为，而且它种类比较复杂，多数为利用诱惑人的条件、异常高的回报来...
洗钱罪与非法集资罪各自的构成要件是什么
金融证券2018/10/8 14:28:00更新在财产性犯罪中，洗钱罪与非法集资罪都是值得注意的对象，他们不仅带来了经济损害，还破坏了市场秩序。因此应该对其加以辨别，那么洗钱罪与非法集资罪各自的构成要件是什么...
非法集资的有关规定有哪些
金融证券2018/5/28 14:46:00更新非法集资是未经有关部门依法批准，承诺在一定期限内给出资人还本付息。还本付息的形式除以货币形式为主外，也有实物形式和其他形式;向社会不特定的对象筹集资金。以下就是...
![[期房抵押证明办理流程]期房抵押的证明材料有哪些](http://pic.haixia51.com/pic/?p=/66law/f/201901/19/171745971.jpg)