【抵押的房子能出租吗】抵押已出租房屋的风险有哪些

2022-09-26 抵押担保 阅读:

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租赁抵押房产的风险在于抵押人无法清偿到期债务时,房产将可能被抵押权人拍卖,而按照《物权法》的规定“抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”,一旦房产被行使抵押权,则公司不能用买卖不破租赁的原则来对抗新的房产所有人。对此,只能是由公司与出租人在租赁合同中尽量明确约定,一旦房产被行使抵押权,出租人应当如何赔偿公司的损失等。

1、抵押人将已租赁房产抵押给银行的;

依据《担保法》第48条及《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第65条规定,已对外租赁的房产用于抵押,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对受让人继续有效。这是“买卖不破租赁”原则的延伸。因此,如银行接受已租赁房产作为抵押物,那么在处置该房产时,因其租赁合同继续对受让人有效,势必影响竞买人范围及房产处置价格,也就必然对银行债权实现产生消极影响。为避免此种情形出现,银行在办理房产抵押贷款时,应查明抵押物现状,对已租赁房产租赁到期日超过贷款到期日的,从严控制;对已租赁房产租赁到期日早于贷款到期日的,在确保租赁合同中无自动续租条款,且银行不提前收回贷款的情况下,可予以办理。如能取得出租人及承租人书面承诺(银行若处置抵押房产,租赁合同自动到期)将更能防范租赁房产抵押风险。

2、 抵押人将已抵押给银行的房产对外租赁的;

依据《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第66条的规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。此种情形下,银行在处置抵押房产时,应当注意的是承租人的购买优先权,即:在同等条件下,承租人对租赁的房产具有优先购买权。此外,我行《抵押合同》第五条规定抵押人要出租房产需经我行书面同意,因此,如我行同意抵押人将房产出租,应当明确约定承租人不因该租赁行为对抗房产处置后的买受人,以避免纠纷。

3、银行将已抵债资产对外租赁的;

依据《商业银行法》第42条及财政部《银行抵债资产管理办法》的相关规定,银行行使抵押权而取得的不动产,应自取得之日起二年内予以处分。抵债资产收取后原则上不能对外出租,但因受客观条件限制,在规定时间内确实无法处置的抵债资产,为避免资产闲置造成更大损失,在租赁关系的确立不影响资产处置的情况下,可在处置时限内暂时出租。这就要求银行在符合法定条件下出租抵债房产时,应在合同中约定,承租人明知承租房产为抵债资产,如出租人在租赁期内处置租赁房产,租赁合同即行终止。

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