【母亲母亲】与母亲分家房子怎么分

顾名思义，把一个家分开，分成若干个家。一个完整的家解体，几个新的家庭成立、诞生。 分家，主要是分财产。财产中，主要分固定资产和资金，即父母的积蓄，父母的私产。 俗话说：“树大分杈，子大分家。”由此可见，在以前漫长的时代里，“分家”是常见的现象。那请问我的这个案件所依据的是哪一部法律？哪一个条款？

法律咨询：

家里有3套房，都是我婚前买的（我现已结婚，有一小孩），每个房产证上都有我与父母的名字，房子都是我18岁后买的，但只有一套我出了小部分贷款，其余房款为我父母出，现与父母不和，想分家，请问我能分多少？我的理解是房产证上并未有每个人房屋所有权比例，既然写了我的名字应该就算赠予我相应的三分之一权益吧，该类案件的判定依据仅仅是出资比例吗 那房产证上名字不就形同虚设了吗？

律师回答：

房屋产权以登记为准，登记在谁的名下产权就应当归谁所有，和是否参与房贷，是否有实际出资并没有必然联系。既然三套房屋都有你的名字，那么你是房屋共有人，有权要求分割房屋。在房产证上没有注明你的份额的情况下，那么你们三人应当平均分割该房屋，也就是你有三分之一的权利。所以根据你描述的情况，对你提出的问题详细解答如下：

1，关于该房屋共有性质的问题。
房屋产权以登记为准，且分为按份共有和共同共有两种类型，一般情况下，如果房产证上明确注明共有人各自的份额的，那么属于按份共有，分割时按照各自的份额或者比例分割即可。如果房产证上没有明确注明各自的比例份额，那么应当属于共同共有，分割时共有人平均分割即可。
你家里的三套房屋都登记在你和你父母的名下，而且没有注明你们三个人的比例，那么应当认定为共同共有，分割房屋时你们三人平均分割，即每人分割三分之一即可。而属于你自己的三分之一，因为该房屋是你婚前购买的，所以应当认定是你婚前个人财产，归你个人所有，和你的配偶、孩子都没有关系。

2，关于房屋如何分割的问题。
你作为共有人可以要求对你共有的房屋进行分割，如果还有其他财产和你父母的财产混同的，也可以要求分割，统称为分家析产。
因为你没有提到其他财产，所以这里对你三套房屋的分割做下解答。
由于三套房屋都有你的名字，所以每一套房屋你都可以要求分割三分之一，那么具体的分割形式你们可以选择的有很多。
如果三套房屋价值相同，那么你们可以协商将一套房屋去掉你父母的名字，另外两套房屋去掉你的名字，这样相当于你们三人各分割到一套房屋。
如果三套房屋价值不同，那么最好还是分别进行分割。三套房屋可以进行出售，然后你和你父母三人平均分割房价款，也可以将房屋产权确定归一人所有，然后补偿两外两个人相应房价款就可以了。
这里需要说明的是，分割时房屋的价值应当以实际价值为准，也就是现在的市价。你们三人如果能够对房屋的价格做协商，确定一个价格，进行分割即可。如果无法协商或者无法定价，那么只能委托房屋管理评估机构做鉴定，根据鉴定结论确定房屋实际价值。

3，关于分割时应当注意的问题。
（1）父母对你的赠与成立，你有权分割。
三套房屋是你成年后购买的，也登记在你名下，属于你父母对你的赠与。对于房屋赠与来说，一旦房屋登记在受赠人的名下，赠与就成立了，没有法定情形不得撤销。所以你父母对你的赠与成立，你是所有权人，随时可以要求分割房屋，这是你的权利。
（2）分割房屋和出资、还贷情况无关。
你上面提到这三套房屋你并没有实际出资，也仅仅是参与了少量还贷。其实这并不影响你对房屋的产权，既然登记在你名下相应产权就归你所有了，属于父母对你的赠与。所以根本不需要你出资，也不需要你还贷，你即便是没有任何出资和还贷行为，你也仍然享有这三套房产中三分之一的份额的，所以这个顾虑你可以排除。
（3）分割房屋后应当做变更登记。
你和父母协商分割后，无论选择上述那种方案，只要房屋还保留，你们应当及时到房管局办理过户登记。归个人所有的就变更在个人名下，归两个人共有的就变更到两个人名下即可，如果分割后没有及时办理变更登记，那么房屋产权仍然不发生转移，你们共有的状态也不发生改变，所谓的分割在法律上也不产生效力，所以应当在分割达成一致后及时变更登记。
（4）争议的处理方式。
你和父母尽量协商处理，不管有什么矛盾，毕竟都是一家人，遇到事情应当好好商量，以协商为主。协商一致后，你们可以签订分割房产或者共同的家庭财产协议，将如何分割如何补偿什么时间办理变更登记等事由约定清楚即可，协议是一定要签订的，过户的时候也需要用。
如果的确无法协商，那么也只能诉诸于法律，通过起诉的途径来解决了。可以到房屋所在地法院起诉，要求分割你对这三套房产三分之一的份额进行分割。
4，关于本案的总结意见。
房屋产权以登记为准，既然三套房屋都有你和你父母的名字，那么对于三套房屋，你有享有三分之一的份额，作为共有人你有权要求对三套房产进行分割。
建议协商解决，签订分割协议后将房屋过户即可，如果无法协商，可以到法院起诉，要求分割属于你的三分之一的份额。

1，关于房屋产权的法律规定：

《物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
2，关于房屋共有及分割的法律规定：

《物权法》
第九十三条 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第一百条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
《民法通则》
第七十八条 财产可以由两个以上的公民、法人共有。
共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。

相关法律知识：

在分家析产时，应注意这样几点：

( 一 ) 分家析产时，要把家庭共有财产和家庭成员的个人财产区分清楚。分家析产只能是分割家庭共有财产，属于家庭成员的个人财产是不属于分割范畴的。

( 二 ) 分家析产时，要根据公平合理的原则，分割家庭共有财产。对家庭共有财产的分割，特别是对某些生产、劳动工具、设备等财产的分割。要尽可能有利于生产，有利于发挥家庭成员各自的专长。对于某些特定的不便分割的财产，也可以特别协议的方式作变通处理，以充分发挥该项的效用。分家析产直接关系到家庭成员今后生活安排的问题，因此，应当通过订立分家析产协议书的形式进行，这样，就不至于有分家后因某项财产产权的归属不清发生纠纷。

分家折产协议书基本内容应当包括以下几个方面：

( 一 ) 立约人的姓名，在家庭中的辈份称呼；

( 二 ) 分家的理由、原因和目的；

( 三 ) 分割家庭共有财产的合意以及对原家庭债务清偿的安排；

( 四 ) 分割后的财产细目及其所有人姓名；

( 五 ) 证人姓名；

( 六 ) 立约人、证人签名盖章；

( 七 ) 立约的具体时间及执行日期。

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