“借名买房”经不起推敲
“借名买房”即指不符合经济适用房购买资格的人以具有购买资格的人的名义购买经济适用房。房产证上的所有权人系名义上的购买人，而实际出资的则是另外的人。对于这一协议的性质，有人认为是合同的概括转移，也有人认为是一种民事权利转让或者是期房买卖合同。
对于借名买房合同，通行的观点认为这是一种合同权利义务概括性转移行为，即经济适用房购买权利人通过合同方式将购房合同中的权利义务概括转让给第三方。对于该合同的效力，在司法实践中，一般有判定合同有效和无效两种做法。
一种做法是判定该买卖合同有效。该做法认为，我国没有针对经济适用房方面的法律、行政法规，因此合同的效力应该根据合同法来判定;合同是双方真实意思的表示，且不具备合同法规定的无效情形，《经济适用住房管理办法》以及一些地方法规，均不属于导致合同无效的“法律、行政法规的强制性规定”，在判决中不能加以引用。但因在履行该合同时与国家经济适用房的有关政策相悖而无法办理转让手续，故根据合同法有关规定作出合同有效但不能实际履行予以解除的判决。
判决合同权利义务概括转移有效的做法，貌似合理，却经不起推敲。
首先，该做法没有对经济适用房买卖合同的主体加以全面考虑。在判决中，仅仅考虑了买卖双方的权利义务，而忽略了原合同中的权利人。所谓原合同权利，这里主要是指房地产开发商和集资建房中的企事业单位所拥有的权利。《合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”可见，经对方同意是概括转让的一个必要条件。因为概括转让包含了合同债务转移，而合同债务转移要征得债权人的同意。在经济适用房转让协议中，几乎都是双方暗中签订，并未通知原合同的债权人，更谈不上经过原合同债权人的同意。
其次，判定协议有效的做法没有考虑到处分权的完整性。我国《城市房地产管理法》第三十二条规定，“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”可见，在房屋买卖中，并不能单独出让房屋所有权或土地使用权。众所周知，经济适用房土地使用权是来自国家划拨或企事业单位自身提供，在提供给适格购买人时，并未将土地使用权转让购买人。同理，有购买经济适用房资格者也不能将未取得的土地使用权转他人。
无权处分人的处分行为属于效力待定的民事行为，同时，我国《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但仅仅依据该条来判定合同效力待定或有效是不充分的，作为经济适用房土地使用权的所有者的国家不是一个民事主体，无法对经济适用房转让这一民事行为进行确认，况且这也不符合国家制定经济适用房政策的初衷。
无论从何种角度来看，对于经济适用房购买权转让协议，法院只能判定其是无效的，而非有效或效力待定。
点赞 分享 反馈 新浪微博 微信扫一扫反馈
内容有误 未解决问题 法条过时 内容过时 排版错乱 其他错误更多房产证热门文章
最新房屋租赁合同范本
自建房
共有产权房
房产证热门文章
-
热点推荐：呼和浩特市房产证办理注意事项
呼和浩特市房产证办理注意事项
热点推荐：开发商没办理分户房产证 老百姓自己申请办理不动产登记可以吗
开发商没办理分户房产证 老百姓自己申请办理不动产登记可以吗
热点推荐：洛阳市关于买卖过户房产证变更指南
洛阳市关于买卖过户房产证变更指南
热点推荐：佛山房产证办理条件有哪些
佛山房产证办理条件有哪些？
热点推荐：办理已购公房产权证须知
办理已购公房产权证须知
热点推荐：拉萨市关于房产赠与房产证变更指南
拉萨市关于房产赠与房产证变更指南
办房产证为什么需要结婚证
我们知道现在有很多年前的夫妇在结婚之后会去购买房产，以稳定生活，我们知道买房子都是要...
热点推荐：深圳买房怎么摇号
随着居民生活水平的不断提高，人均收入增长快速，很多人在沿海的经济城市买一套房，但是随...
房产证相关专题
公租房与其它保障房的区别 契税的计算 廉租房申请流程 公租房买卖 物业费的缴纳 安置房的优势 住宅专项维修资金的使用 公租房购买办事直通车
-
离婚后女方不迁户口房子能过户吗
房产纠纷2019/4/4 11:25:00更新一般夫妻双方在离婚之后，有一方是会迁离户口的，如果女方还没有办理户口的迁移手续，那么这个房子是否能够进行过户？要过户的话应当满足哪些条件？下面，为了帮助大家更好...
买房时交钱可以不签合同吗
房产纠纷2019/4/4 9:41:00更新在购买房产的时候，为了确保万一都是需要和对方签订购房合同的，这个购房合同所涉及到的内容有很多，如果把钱交给了对方，但是还没有签合同，是不是允许的呢？下面为了帮助...
买了农民安置房过户遇到麻烦怎么办
房产纠纷2019/4/3 21:33:00更新我们要知道在安置房的买卖中有相应的规定，不能随意进行买卖。很多时候我们购买安置房就会出现一定的麻烦，那就要做好相关的解决，关于解决的方式我们可以从下面的内容介绍...
买卖二手房银行监管收手续费吗
房产纠纷2019/4/3 20:49:00更新在现实生活中对二手房进行买卖时，买卖双方是要签订书面买卖合同的，而签订买卖合同的时候，要注意对买卖行为进行全面的约定，如果按揭购买的还要办理贷款，那么买卖二手房...
继承过户的房产当年可以出售吗
房产纠纷2019/4/3 20:25:00更新在现实生活中继承遗产的情形是非常多的，而继承房屋的时候是需要办理过户登记，办理过户登记后继承人对房屋拥有完整的所有权，那么继承过户的房产当年能不能再次出售的?下...
更多住房公积金在线咨询
-
帮助38022人我是农村的，邻居起房子占了我的地，连路都堵了请问我找什么人才能要回
帮助34428人我买了套房子，开发商收取我的监管资金，我去房产投诉，房产局说管不了该如何维权？
帮助32088人精准扶贫的申请情况是用我们家的，然后把名额给村长的亲戚和给他关系好的家庭
帮助31747人因为个人原因想把自己小产权的房子过户到自己妈妈名下！但是物业开发商说要缴纳过户费缴纳过户费？
帮助29569人我家是农村的，帮别人家搞房子，但是房子搞好了，钱还不给全，拖了好几年，我该怎么办？
