[不动产证]试论不动产标的物抵押合同的法律效力 民事责任和法律后果

2020-06-01 抵押担保 阅读:

在市场经济日益发展的今天,不动产抵押行为已经是市场经济中司空见惯的行为。所谓不动产抵押合同是指抵押人和抵押权人为了担保债权的实现,以特定的不动产为债权设定担保的权利与义务的协议。不动产抵押作为抵押担保的一种类型,是当事人签订担保合同所采取的普遍形式之一。但毕竟不动产抵押中涉及的抵押登记是个非常复杂的问题,尤其是在实践中,当事人签订抵押合同后未办理抵押登记的现象比较突出,而正是因为没有办理抵押登记,致使合同的效力发生法律上的障碍,抵押权人无法享有债权优先受偿的权利,当债权人以追究抵押人的担保责任起诉到人民法院时得不到法律有效的保护,造成了债权人利益的损失。对此类案件如何处理?债权人的利益如何充分地救济?现行《合同法》、《担保法》虽为我们提供了较为充分的法律依据,但因为对这类问题规定得比较抽象、简单,内容不是很完善,导致实务工作中分歧很大。笔者认为,不动产抵押合同虽然涉及到抵押登记这一物权公示行为,但从法律范畴上讲,它应当属于《合同法》调整的范畴。现试从合同法理论的层面谈谈个人的几点看法。

     一、合同的效力

    1.不动产抵押合同的成立与生效

    合同成立是指当事人经过平等协商达成一致意见,完成了签订合同的全过程,即承诺生效时合同成立”。合同生效是指已经成立的合同在当事人之间发生了法律效力,对当事人产生了法律约束力。虽然《合同法》第44条规定:依法成立的合同,自成立时生效”。但不能表明所有的合同在成立之时便具备法律生效要件,是有效合同。实际上,合同成立与合同生效是两个性质完全不同的问题。合同生效是以合同成立为前提,只有成立的合同方能谈得上生效。而成立的合同并非都生效,还要看其是否具备法律规定的生效要件。不动产抵押合同中,当事人经过平等协商,自愿达成合意并签订抵押合同便告抵押合同的成立。而抵押合同的生效,《担保法》第41条有明确的规定:当事人以不动产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效”。可见,在抵押担保合同中当事人以不动产作抵押的,担保合同的生效时间是自依法登记之日起,即只有进行不动产抵押登记合同才能生效,抵押合同才能发生法律效力。虽已订立没有登记的合同不能发生法律效力。虽然该条规定在实务和理论界引起很大争议,有的认为其混淆了抵押合同的债权合同性质与抵押物登记的物权变动性质,不利于保护当事人利益,应当修改为抵押合同自成立之时即生效,抵押登记是抵押权成立的要件。但鉴于目前《物权法》没有颁布,《担保法》没有修改之前,审判实务中不能突破现有的法律规定。

    2.不动产抵押合同的未生效与无效

    依据《担保法》第41规定,不动产抵押办理抵押登记后才能生效,对于没有办理抵押登记手续的合同,其效力如何认定,实践中曾发生较大分歧,在处理上按无效合同来处理的情况也很普遍。笔者认为,合同未生效与合同无效有严格的区别。首先,合同未生效是指已成立的合同因缺少法律生效要件而没有法律效力,而合同无效是因其违反了法律的禁止性规定或公共利益而没有法律约束力。前者主要是指不具备《民法通则》第55条规定的三种生效要件的民事行为,和《合同法》第44条第2款规定的应当办理批准、登记手续后生效的情况,包括《担保法》第41条、第42条关于财产抵押合同与第78条、第79条关于权利质押合同应进行登记的规定,以及《中外合资经营企业法》关于合同的订立必须报有关部门的审查批准后的规定;后者主要是指《民法通则》第58条规定的七种民事行为和《合同法》第52条第(一)至(五)项中规定的五种合同。在抵押合同中,抵押登记只是合同的生效要件,不具备生效要件的合同只是没有发生法律效力,并不必然导致合同无效。其次,未生效合同所缺乏的有效要件可以进行补救,完成补救后合同生效,不动产抵押合同的当事人在一审法庭辩论终结前办理批准登记手续的,人民法院应当认定该合同有效;而无效合同系不具备合同的有效要件且不能补救,无效合同自始无效。况且,《合同法》解释第9条规定:依照合同法第44条第2款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准登记手续后才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准登记手续的,人民法院应当认定该合同未生效。”而不是宣告合同无效。所以说,如果以没有办理抵押登记而随便宣告合同无效,不仅混淆了合同未生效与合同无效的区别,且违反了《合同法》解释的规定。这种因合同缺少有效要件而随意扩大无效合同范围的作法,将有损于市场交易的安全,与市场经济法律的原则是相违背的。

点赞 分享 反馈 新浪微博 微信扫一扫

反馈

内容有误 未解决问题 法条过时 内容过时 排版错乱 其他错误

更多房产过户热门文章

    二手房买卖房主可以委托吗

    房产纠纷2019/4/6 18:30:00更新

    在现实生活业主要出售房屋的,一般是代房屋中介代为出售的,而业主要与房屋中介签订协议,让房屋中介出售其房屋,协议要约定的内容是比较多的,那么二手房买卖房主能不能委...

    房屋赠予算二手房买卖吗

    房产纠纷2019/4/6 15:39:00更新

    房屋这些财产都是可以通过财产赠与的方式给对方的,一般的房屋赠与都是属于无条件的,对于这种情况得到的赠与房产是否在法律中是属于二手房的买卖呢?下面,为了帮助大家更...

    二手房买卖都需要网签合同吗

    房产纠纷2019/4/6 15:24:00更新

    在现实生活中二手房买卖的情形是非常多的,而二手房买卖是属于商品房销售的情形,是需要签订书面买卖合同的,而一房多卖的情形同样是比较多的,那么二手房买卖要不要网签合...

    二手房买卖合同可以约定解约条款吗

    房产纠纷2019/4/6 15:00:00更新

    在进行二手房买卖的时候,我们需要进行签订相应的合同。那么双方可以进行约定解约条款吗?很多人对于这个问题都需要做好相应的了解,才能知道具体的规定。大家从下面的内容...

    买房合同可以迁户口到成都吗

    房产纠纷2019/4/6 13:19:00更新

    房屋买卖的行为是非常多的,而购房房屋后,购房者一般是可以将户口落户到购房地的同,但这种情况不一定能实现,出售人未将户口迁出的,买受人就不能落户,那么买房合同能不...

    更多房产过户在线咨询

      帮助38035人我是农村的,邻居起房子占了我的地,连路都堵了请问我找什么人才能要回 帮助34445人我买了套房子,开发商收取我的监管资金,我去房产投诉,房产局说管不了该如何维权? 帮助32098人精准扶贫的申请情况是用我们家的,然后把名额给村长的亲戚和给他关系好的家庭 帮助31761人因为个人原因想把自己小产权的房子过户到自己妈妈名下!但是物业开发商说要缴纳过户费缴纳过户费? 帮助29572人我家是农村的,帮别人家搞房子,但是房子搞好了,钱还不给全,拖了好几年,我该怎么办?

      房产过户法律聚焦

      • 最新房屋租赁合同范本

      • 自建房

      • 共有产权房

        房产过户热门文章

        • 买个人的二手房怎么买

          目前二手房市场十分的火爆,二手房买卖也成为了房地产交易的一个重要方式。相信许多人对如...

          买二手房评估费怎么算

          一般情况下,在买二手房时,要考虑的条件非常多,各种交费项目如评估费,契税,增值税等等...

          买二手房房尾款怎么留

          虽然现在二手房的价格比起新房来说,要便宜一些,但是依然还是有很多人选择购买二手房的时...

          直系亲属房产过户新政策有哪些

          随着我们生活水平的不断提高,我们对于生活质量的要求也越来越高,户口,作为我们在这个社...

          回迁房如何申请办理房产证

          很多人都不知道回迁房是什么意思,回迁房子的就是房产商在收购房子进行重新开发的时候,赔...

          买二手房怎么提取公积金

          一般情况下,我们购买了车辆以后都是需要重新安牌照的,安牌照都是需要重新收费的。那么一...

          2019房产过户费用核算依据

          一、房产过户费用核算依据-继承法通常来说,财物的法定承继人,承继房产,需求处理房子承...

          买有抵押的二手房怎么办

          我们知道现在的人们买房子的话一般都是按揭的方式来购买的,甚至有些人觉得二手房便宜会选...

          房产过户相关专题

          公租房与其它保障房的区别 契税的计算 廉租房申请流程 公租房买卖 物业费的缴纳 安置房的优势 住宅专项维修资金的使用 公租房购买

          办事直通车

抵押担保推荐文章

推荐内容

上一篇:[债权人和债务人]向债务人的非同住亲属主张债权能否引起诉讼时效中断 下一篇:抵押借款合同模板_借款合同中抵押担保问题的探讨