安居才能乐业，许多朋友都有打算购房的念头，但是房产交易的金额动辄数百万、数千万，少则几十万，要确保购房资金安全，顺利取得房屋所有权，俨然成了重中之重。可是，对于购房的流程、风险的防范您了解多少呢？您是否有足够的能力识别卖房人身份证件、房地产权证、委托公证书等相关证件的真实性呢？有没有想过别人可能利用假的身份证、房地产权证骗取您首付款呢？如果他人冒充卖房人与您签署买卖合同，收取购房款，您如何防范？碰上开发商售房时虚假宣传，交房时面积缩水，房屋质量有瑕疵你该如何维权？或者房屋中介人员恶意欺诈购房人导致房屋交易失败，你该如何应对？甚至你还有没有想到过卖房人收到全部房款后，在自己取得房地产权证之前房屋有被别人查封，最终无法顺利办理过户手续的可能性呢？……
以上这些情况不是天方夜谭，在现实生活中是时有发生的，一旦出现这些情况往往会使购房者陷入“钱房两空”的境地。面对各种购房风险，由于缺乏购房经验，购房者往往无法应对。因此，购房者如果没有房地产专业人士的指导帮助，抱着侥幸心理购房，将面临巨大的风险。针对这种状况，上海欧瑞腾律师事务所地产金融部主任律师李煜琰律师、李仁正律师率本所房产律师团队，推出“律师陪购”专业房产法律服务，来帮助购房者控制购房风险，防范前述一系列可能得购房风险，以切实维护购房人的合法权益。我们也希望通过此项服务，承担起一个律师事务所应付社会责任，为社会作出应有的贡献。
一、购买房产过程中存在的法律风险
购房过程中，由于购房者缺乏相关的房地产法律知识，往往意识不到购房过程中存在的法律风险，从而不能有效地保护自己的合法权益。现实生活中购房者主要会遇到如下法律风险：
1、没有对拟购买房产的产权信息进行必要的前期调查
购房人在简单查看出让人的房地产权证，没有对房产的抵押状况及查封信息进行必要的调查的情况下，便与对方签署买卖合同，交付首付款，而导致房屋抵押无法注销、查封无法解除进而无法过户。因为只要房产存在抵押、查封等限制信息就没有办理过户手续，所以在购房前对房屋产权信息进行调查是很有必要的。
2、不能审查出让人（卖房人）身份的真实性
在本所律师陪同购房过程中发现，绝大多数的购房者往往缺乏这方面的意识，在交付购房定金或者房款，甚至购房的整个过程中从来都不查看对方的身份证件，不对出让人身份证件上的照片与出让人的相貌进行核对，以确认系出让人本人与自己进行了交易。其实这是整个房屋买卖的重中之重，一旦购房人将房款交给了出让人以外的人，这时就很容易陷入钱房两空的境界。（举例说明：张三是某处房屋的产权人，李四制作了一张假的身份证及房地产权证冒充张三将房屋卖给王五，王五在没有审查身份证件及产证真假的情况下，便将房款交给了李四，李四携款潜逃，这时王五将会白白损失巨额的房款）
3、没有调查拟购房产内的户口情况
购买房产时要委托律师查清该房屋内是否有户口，如果有，则要确认卖方有没有户口迁入地，什么时候可以迁出，逾期迁出的违约责任，并在合同中进行明确的约定。购买房产后，如果出让人的户口遗留在购买的房屋内将非常麻烦，很难通过法律途径进行有效救济。目前购房人起诉要求出让人将户口迁出，法院对此是不受理的，因为户口问题是属于行政机关管辖，所以，在购房前务必对房屋内的户口进行调查，以避免不必要的麻烦。
4、不了解购房贷款的审批程序
很多购房者购房都需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。很多购房者往往轻信中介公司的承诺，与出让人签署买卖合同，将审批时间约定的过短，结果因为贷款无法顺利审批，最终承担违约责任的是购房者而不是中介公司，所以在贷款方面，最好也需要向专业的律师咨询并委托律师办理。
5、没有充分了解买卖合同的各项条款
因为房地产买卖合同的条款非常繁多并且很专业，合同中的诸多条款购房者往往无法理解其含义，对经常会发生纠纷的风险点不能有效掌控，诸如过户时间、交房时间、违约责任、争议解决条款、付款方式、付款时间、税费承担等条款都是非常重要的，对这些条款的约定稍有不慎，便会陷入非常被动的境地。
6、没有留取适当尾款
尾款是指购房者在交付绝大多数的房款后所保留的很少部分款项，该款项需等待房屋过户后买卖双方对房屋进行交割、查验，确认没有任何问题后，由购房人直接支付给出让人。很多没有经验的购房者通常在交房前就将所有的房款付清，等到交房时发现房屋质量有问题或者出让人拖欠水、电、煤气、物业管理费等问题时，才追悔莫及。
二、律师陪购可以提供哪些服务？
1、提供房屋买卖过程中的法律咨询；
2、对拟出售房产的权利人身份信息进行调查；
3、对拟购房产是否存在租赁备案、抵押、查封等权利限制状况进行前期调查；
4、起草、审查、修改购房意向书、居间合同、定金合同、上海市房地产买卖合同；
5、协助行使合同权利，督促出让人履行合同义务；
6、协助办理买卖合同公证、借款合同公证、委托公证；
7、代办产权过户登记、抵押登记手续；
8、代办公积金、商业贷款手续、购房资金监管；
9、有效监督房产中介服务人员的服务质量及水平；
三，聘请律师进行陪购应注意什么？
1、越早聘请律师越好，这样能够防患于未然。购房是一件非常专业的事情，在购房之前，往往需要向专业人士咨询很多专业问题。而一般购房者前期只能向中介人员咨询，而中介人员只有在促成交易的时候方能收取佣金，这样他们的咨询意见必然存在利益倾向性，往往总是隐瞒对购房者不利的信息。等到购房者签署了相关文件后，才逐步发现很多风险及问题，这时再求助律师，结果可能却是事倍功半。所以，从保护购房者合法权益的角度出发，越早聘请律师越好，最好在签署任何文件之前，就聘请律师为自己的购房活动提供法律保障，这样才能将购房风险降至最低。
2、选择专业的房地产律师事务所及律师。目前律师行业内部的分工非常细化，不同的律师事务所所擅长的专业也不一样，所以聘请律师陪同购房，要求所聘请的律师精通房产地法律知识，对买卖流程非常熟悉，这样才能在为购房者提供专业的法律服务。
四、上海欧瑞腾律师事务所律师在购房方面的经验及优势
1、上海欧瑞腾律师事务所是一家以房地产法律服务为主要服务领域的综合型律师事务所，绝大多数的律师均精通房地产专业法律知识，更有李煜琰律师、李仁正律师曾经为银行提供过数千次的律师见证服务、多次经办过单笔金额达数亿元的房产买卖、经常为外籍人士提供专业陪购服务。上海欧瑞腾律师事务所的律师曾经为银行控制了多起授信风险，也为众多购房人提供了保驾护航的作用，避免了很多风险的发生。在提供专业购房服务的同时，上海欧瑞腾律师事务所及律师的影响逐步扩大，与银行、房产交易中心、评估公司等诸多机构建立了良好的合作关系。
2、本所在办理陪购业务过程中一般都采用资金监管，以确保购房者资金的绝对安全。“创辉租售”、“中天置业”卷款事件一再发生应引起二手房买卖双方对资金监管的重视。整个房产交易过程，从签订买卖合同，到房屋交易过户并顺利办理房地产权证，一般需要一至三个月的时间，房产交易不可能像一般商品一样实行“一手交钱、一手交货”，无法做到房地产权证与购房款的即时交割。在这期间，如果不采用资金监管对购房款进行监管，对于购房者而言，将存在巨大的风险。目前保障购房款绝对安全的方式只有资金监管，即在办理出房地产权证之前，不将购房款直接交付给出让人或中介，而是将购房款监管在可信的第三方（如房地产交易中心、银行、律师事务所）。此时，买卖双方均无法动用被监管的资金，直到房地产交易中心办理出以购房人为权利人的房地产权证，才由监管方将监管资金直接支付给出让人，这样就能够确保购房款的绝对安全。
3、合作机构众多，能够为购房者提供更多附加服务。购房者在购房的过程中通常会遇到许多其他问题，诸如评估、贷款、公证等事项，而上海欧瑞腾律师事务所与这些机构建立了良好的合作关系，在陪购的过程中，能够更加便捷、方便地协助客户解决上述问题，使购房者的购房之旅变得更加愉快、轻松。
4、所有的陪购律师均精通房地产法律专业知识，对整个房产交易的流程非常熟悉，深知房产交易的风险点。而且，在陪购过程中对于出让人身份信息、产权信息的调查、相关证件、文书真假的核实均有独特的技能，能够最大限度地帮助购房者控制购房风险。
（作者：北京盈科（上海）律师事务所资深律师 李仁正律师）
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