民事调解书的法律效力|持民事调解书能否办理房屋所有权转移登记

在办理房屋所有权转移登记的时候，是需要获得抵押权人的同意的，有些抵押权人不同意登记，但拥有民事调解书等法律文书，那么持民事调解书能否办理房屋所有权转移登记?

不能。涉案房屋系按揭购买，该房屋上设有限定物权即抵押权，在抵押权未消灭的情况下，未经抵押权人同意不得办理所有权转移登记。物权法和房屋登记办法对此都有相应规定。

房屋登记办法第三十三条第一款规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：登记申请书;申请人身份证明;房屋所有权证书或者房地产权证书;证明房屋所有权发生转移的材料;其他必要材料。该条第二款规定，前款第(四)项材料，可以是人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书。房屋登记办法第三十四条规定：抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。

根据上述规定，人民法院的法律文书只是证明房屋所有权发生转移的材料，办理房屋登记还需提交其他材料。特别是在房屋设定抵押的情况下，需要提交抵押权人同意转让的书面文件。否则，房屋转移不能办理。

如果说上述规定只是部门规章，其效力不能对抗物权法第二十八条，那么，同是物权法，该法第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。物权法第二十八条和第一百九十一条比较，是针对抵押物物权转移的一般规定与特别规定的关系，按照特别规定优于一般规定的原则，本案应当适用第一百九十一条。实际上，房屋登记办法第三十四条正是配套物权法第一百九十一条。

最后，存在抵押权的情况下，民事诉讼在处理房屋权属纠纷时，应考虑到抵押权人的权利，并在民事法律文书中予以表述，限定相关当事人只有在清偿债务消灭抵押权后，或抵押权人同意的情况下，才能办理房屋所有权转移登记，以减少类似本案的行政争议。

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民事调解书的法律效力|持民事调解书能否办理房屋所有权转移登记

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