【中邮消费贷】消费贷凑首付有哪些法律风险

2021-12-01 债权债务 阅读:

首付贷、零首付作为高危金融产品助推了火爆的楼市,其实这样的形式是存在很大的法律风险的。接下来由的小编为大家整理了一些关于消费贷凑首付有哪些法律风险方面的知识,欢迎大家阅读!

理性购房应当了解首付贷、零首付的本质。上周,一位在上海做营销老总的朋友告诉我,他自己去年 12 月在上海卖了一套 70平的老公房,到手价格 385万元,现在同户型则要 480万元。短短两个多月的时间,涨了将近百万,让营销老总直呼楼市“疯”了。

而苏州的一、二手房似乎也是“疯”了,丝毫不亚于毗邻的上海。

据苏州住建局官网的数据显示,截至2016年3月14日,苏州市区可售住宅房源仅仅为21217套,而在此前的一周(3月7日-3月13日),住宅类房源共计成交了2243套。

这样的消化速度,可售住宅房源的数量只够卖2个多月。

二手房方面,交易量也十分巨大,迫使苏州房产交易管理中心作出限号决定,自3月10日起,存量房交易实行预约取号,工作日每天上午90个号,下午130个号,周六上午40个号,下午60个号。在高新区房产交易中心,8点刚过,就有不少人在门口等待。

在这波楼市疯牛中,作为杠杆工具之一,首付贷、零首付可谓是“功不可没”。

目前在部分城市,有一些房地产开发商为了加快去库存,借用首付贷或者零首付等方法,将目光盯向了根本付不起首付的刚需族或者激进的投资客,采用“明补暗涨”的手段,吸引市场的关注和传播,提升现场的进线量和上门量,进而达到增量销售的目的。其操作流程是:

开发商与P2P平台或小额贷款公司先签订合作协议确定贴息方案,由开发商替购房人支付贷款利息,然后根据贴息金额再将房价相应拉高,实际上贴息最终都由购房人买单。购房人从P2P平台或小额贷款公司获取首付款后,再到银行办理按揭,这样购房人在未付一分钱的情况下就可以买房了。当所有手续办齐后,购房人要向P2P平台或小额贷款公司支付本金以及向银行还按揭。二手房的首付贷与此大同小异,只不过有关中介充当了贷款人或介绍人的角色。

从上面介绍的整个流程中不难看出,承担最大风险的是银行。因为一般来说购房人断供不是发生在购房当年,而是在一、二年之后或市场剧烈波动之时,而小额贷款公司为购房人提供的是家庭消费信用贷款,贷款期限较短,一般是半年至三年,真正的后期还贷风险全部转嫁给了银行。

对于借款发放银行,法律风险在于内部管理风控的不严格,将贷款发放给了不该发放的对象,违反了央行的规定。首付全贷其实等同于零首付,如果说首付二成用的是五倍杠杆的话,零首付用的是百倍杠杆,其风险可想而知。《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》,银发〔2001〕195号文件规定:商业银行发放个人住房抵押贷款,应严格评估抵押物的实际价值,贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过80%,严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。

对于房地产开发商,法律风险在于:一是行政责任,即因为采取了虚假手段帮助客户骗取贷款、实现零首付而被监管当局处罚;二是民事责任,当购房人未能按期偿付按揭贷款时,开发商可能要承担连带清偿责任,当然前提为开发商提供的是阶段性担保。

对于小额贷款公司,法律风险在于违规发放贷款,以消费贷充当房贷,逃避监管,收取高额利息及手续费,为楼市场外配资,放大金融风险。有的小额贷款公司甚至还没有金融牌照,贷款资质尚不具备,面临高额处罚风险。

对于普通的购房人,法律风险首先在于骗贷,即采用欺骗的手段骗取银行的贷款;其次是在承受还银行按揭及小额贷双重压力之下,极易发生断供的风险,从而被银行记入失信黑名单。

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